Den Immobilienmarkt erwarten auch im Jahr 2024 große Herausforderungen. Dies liegt zunächst an der geopolitischen Lage, die vor allem durch die unvorhersehbaren Entwicklungen im Nahen Osten sowie in der Ukraine geprägt ist, und gilt ungeachtet des Umstands, dass sich die zu Beginn des Ukraine-Krieges geäußerten Befürchtungen hinsichtlich der Energieversorgungssicherheit letztlich nicht vollständig realisiert haben, da die Abhängigkeit von russischem Erdgas erheblich reduziert werden konnte. Zudem werfen die US-Präsidentschaftswahlen im November 2024 bereits ihre Schatten voraus. Innenpolitisch dürften die andauernde Unsicherheit über den Fortbestand der Ampelkoalition und die Folgen der anstehenden Landtagswahlen sowie die teils recht turbulenten Entwicklungen in der Wirtschafts- und Haushaltspolitik der Bundesregierung weiterhin für erhebliche Verunsicherung sorgen.
So zeichnet sich bereits jetzt ab, dass im Zuge der durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Verwendung der Gelder aus dem Klima- und Transformationsfonds ausgelösten Haushaltskrise zahlreiche Förderprogramme gekappt oder pausiert werden, insbesondere auch solche, die der Energiewende und der Transformation der Wirtschaft und Industrie zugutekommen sollten. Mittelbar werden dadurch auch die Energie- und Verbraucherpreise steigen, da etwa der Netzentgeltzuschuss aus den Bundesmitteln wegfällt, was sich letztlich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen wird.
Spürbar an Dynamik verloren hat hingegen die Inflation, was sich – wenn auch noch zaghaft – bereits an entsprechenden Auswirkungen auf die Entwicklung des Zinsniveaus ablesen lässt. Während die Inflationsrate im Januar 2023 noch bei 8,7 % lag, hat sie sich im Jahresverlauf mehr als halbiert, was zu einer Gesamtinflation im Jahr 2023 von knapp unter 6 % bei einer ifo-Prognose für 2024 von rund 2,5 % geführt hat. Unverändert hoch ist allerdings weiterhin der Leitzins der Europäischen Zentralbank, der Ende des Jahres 2022 bei 2,5 Prozentpunkten lag und seither kontinuierlich auf nunmehr 4,5 Prozentpunkte angehoben wurde. Entsprechendes gilt für den Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank, der von 1,62 % Anfang des Jahres 2023 auf 3,62 % ab dem 1. Januar 2024 angehoben wurde. Allerdings konnte die EZB zuletzt zum wiederholten Male von Zinserhöhungen absehen und hat sich zudem auch die Erhöhung des Basiszinssatzes deutlich verlangsamt. Nichtsdestotrotz ist zu erwarten, dass die maßgeblichen Indizes in den kommenden Monaten stagnieren oder allenfalls moderat sinken, um noch immer bestehende Inflationsrisiken zu minimieren. Die Entwicklung des Leitzinses beginnt jedoch bereits sich auf die Bauzinsen auszuwirken. Während diese bei einer zehnjährigen Sollzinsbindung noch im November 2023 deutlich über 4 % lagen, konnte zu Jahresbeginn ein Absinken unter die 4 %-Schwelle beobachtet werden.
Vor dem Hintergrund der noch immer hohen Bau- und vermutlich wieder steigenden Energiekosten dürfte das Zinsniveau die Entwicklung von Immobilien jeglicher Asset-Klasse und damit auch die Transaktionsaktivitäten noch eine gewisse Zeit hemmen, wenngleich allenthalben deutlich mehr (Zweck-) Optimismus erkennbar ist als noch vor Jahresfrist. Angesichts der insgesamt jedoch weiterhin eher gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung dürften die Rufe nach einem Tätigwerden des Gesetzgebers bei Immobilien(ver)käufern, Vermietern und Mietern auch im neuen Jahr kaum verstummen.
Eingebettet ist die geschilderte Entwicklung auch weiterhin in die immensen Anforderungen, denen sich die Immobilienbranche aufgrund der Klimaentwicklung entgegensieht, wenngleich immer stärker erkennbar wird, dass das Bewusstsein für die Notwendigkeit eines nachhaltigen und möglichst klimaschonenden Handelns stetig zunimmt.
Nachfolgend gehen wir auf die wesentlichen Entwicklungen ein und stellen wichtige gesetzgeberische Änderungen dar, die den Immobilienmarkt im Jahr 2024 aller Voraussicht nach entscheidend prägen werden.
Weiterhin klarer Fokus auf Steigerung der Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche
Die sich aufgrund der Klimaentwicklung ergebenden Herausforderungen machen auch vor der Immobilienbranche nicht Halt. Vielmehr hat der Gesetzgeber die Anforderungen an eine möglichst klimaschonende und damit nachhaltige Errichtung von Immobilien sowie deren Betrieb auch im letzten Jahr weiter verschärft.
GEG, GEIG und EnEfG
Nach umfangreichen, teils erbittert geführten politischen Debatten sind am 1. Januar 2024 tiefgreifende Änderungen des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) in Kraft getreten. Wesentliches Anliegen des Gesetzgebers war es insofern, die Nutzung erneuerbarer Energien in der Gebäudewirtschaft weiter zu stärken. So dürfen aufgrund der Neuregelung in § 71 Abs. 1 GEG künftig nur noch Heizungsanlagen verbaut bzw. aufgestellt werden, die mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Ausgenommen hiervon sind neben Heizungsanlagen zur Versorgung von Gebäuden der Landes- oder Bündnisverteidigung (§ 71 Abs. 7 GEG) u.a. auch Anlagen, für die ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vor dem 19. April 2023 geschlossen wurde und die bis zum Ablauf des 18. Oktober 2024 zum Zwecke der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt werden (§ 71 Abs. 12 GEG). Während jene strengen Vorgaben für Neubauten sofort gelten, hat der Gesetzgeber für Bestandsgebäude von der Aufnahme einer unmittelbaren Verpflichtung zur Erneuerung bestehender Anlagen zunächst abgesehen. Vielmehr gilt nach § 71 Abs. 10 GEG für Bestandsgebäude, die am 1. Januar 2024 in Gemeinden mit mehr als 100. 000 Einwohnern liegen, dass noch bis zum Ablauf des 30. Juni 2026 Heizungsanlagen getauscht bzw. eingebaut oder aufgestellt und betrieben werden dürfen, die nicht den Vorgaben in § 71 Abs. 1 genügen. Für kleinere Gemeinden gilt dies sogar bis zum Ablauf des 30. Juni 2028. Beibehalten hat der Gesetzgeber die Austauschpflicht für Ölheizungen und Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind. Immobilienunternehmen sollten daher ein Umsetzungsmonitoring aufsetzen, in dessen Rahmen sie nachverfolgen, wann Heizungsanlagen ausgetauscht werden müssen und welche technischen Optionen diesbezüglich zur Verfügung stehen; insofern ist auch relevant, in welcher Gemeinde die betroffene Immobilie liegt und wann mit einer Wärmeplanung vor Ort zu rechnen ist (dazu sogleich im Detail). Die Interessen der betroffenen Mieter nehmen die Sonderregelungen in § 71o GEG und §§ 559, 559e BGB in den Blick, indem etwaige Mieterhöhungen innerhalb von sechs Jahren auf EUR 0,50 pro m² Wohnfläche gedeckelt werden. Den wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer sollte eigentlich im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude Rechnung getragen werden. Nach der durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts ausgelösten Haushaltskrise soll diese auch grundsätzlich bestehen bleiben; die Förderbedingungen wurden aber zuletzt angepasst und Einzelzuschüsse gestrichen.
Das nun in Kraft getretene GEG wird sich in Zukunft weiter verändern und zwar insbesondere zur Umsetzung der absehbaren Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie der Europäischen Union. Ende 2023 wurde ein Kompromiss zwischen dem Europäischem Parlament und den EU-Staaten über neue Regeln zur Energieeffizienz von Gebäuden gefunden. Es ist daher damit zu rechnen, dass die Richtlinie im ersten Halbjahr 2024 in Kraft tritt und anschließend von den Mitgliedstaaten umgesetzt wird. Die neuen Regelungen enthalten eine Vielzahl von Maßnahmen, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern und die Renovierung des Gebäudebestands in den Mitgliedstaaten voranzubringen. Im Mittelpunkt stehen dabei jene Gebäude mit der geringsten Energieeffizienz. Die Hauptziele der Richtlinie bestehen darin, dass spätestens 2030 alle neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sind und bestehende Gebäude bis 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden.
Eng verknüpft sind die Vorgaben des GEG zudem mit dem Gesetz zur Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz – WPG). Dessen wesentliches gesetzgeberisches Ziel besteht in der Erreichung einer treibhausgasneutralen Wärmeversorgung spätestens im Jahr 2045 durch Erstellung sog. Wärmepläne. Hierdurch soll die lokal beste und kosteneffizienteste Wärmeversorgungsart ermittelt, eine strategische Einteilung des Gemeindegebiets in Wärmeversorgungsgebiete vorgenommen und den Verbrauchern und Versorgern Sicherheit darüber gegeben werden, mit welcher Wärmeversorgung sie lokal rechnen können. Energieverbrauchern soll auf diese Weise eine Planungs- und Entscheidungsgrundlage für Investitionen in die Energieversorgung an die Hand gegeben werden.
Zwar ist das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG, Beitrag vom 29. März 2021), durch das Bauherren und Eigentümer bestimmter Wohn- und Nichtwohngebäude zur Einrichtung von Leitungsinfrastruktur und Ladepunkten verpflichtet werden, bereits im März 2021 in Kraft getreten. Da jedoch nach § 10 Abs. 1 GEIG Eigentümer von Nichtwohngebäuden, die über mehr als 20 Stellplätze verfügen, dafür zu sorgen haben, dass nach dem 1. Januar 2025 die erforderlichen Ladepunkte errichtet werden, steht zu erwarten, dass sich zahlreiche Eigentümer im kommenden Jahr mit der Errichtung der geforderten Ladepunkte auseinandersetzen werden. Dies gilt umso mehr, als ein Verstoß gegen jene Pflicht mit einem Bußgeld von bis zu EUR 10.000 geahndet werden kann. In der Folge stellen sich zahlreiche, bereits jetzt teils heftig umstrittene (immobilien-) rechtliche Fragen, die nicht alle durch das GEIG oder die flankierenden Regelungen in § 554 BGB bzw. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG, nach denen bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, zu dulden sind bzw. verlangt werden können, beantwortet werden.
Zudem ist am 18. November 2023 das Gesetz zur Steigerung der Energieeffizienz in Deutschland (Energieeffizienzgesetz – EnEfG) in Kraft getreten. Das EnEfG verfolgt u.a. das Ziel, zur Reduzierung des Primär- und Endenergieverbrauchs sowie des Imports und Verbrauchs fossiler Energien, der Verbesserung der Versorgungssicherheit und letztlich der Eindämmung des Klimawandels beizutragen und die Erfüllung der nationalen Energieeffizienzziele bzw. Einhaltung der europäischen Zielvorgaben zu gewährleisten. Gemäß § 8 Abs. 1 EnEfG haben Unternehmen mit einem jährlichen durchschnittlichen Gesamtendenergieverbrauch von mehr als 7,5 Gigawattstunden innerhalb der letzten drei Jahre ein Energie- oder Umweltmanagementsystem einzurichten. Zudem sind nach § 9 EnEfG Unternehmen mit einem jährlichen durchschnittlichen Gesamtendenergieverbrauch von mehr als 2,5 Gigawattstunden verpflichtet, binnen drei Jahren durchführbare Umsetzungspläne für alle nach Maßgabe des Gesetzes als wirtschaftlich identifizierten Endenergieeinsparmaßnahmen zu erstellen und zu veröffentlichen.
Weitere gesetzliche Änderungen
Hinzuweisen ist schließlich auf diverse weitere gesetzliche Änderungen, die sich jedenfalls mittelbar auch auf die Entwicklung des Immobilienmarkts auswirken dürften.
Dies betrifft zunächst die seit dem 1. Januar 2024 geltende Erhöhung des CO2-Preises um EUR 15,00 auf nunmehr EUR 45,00 pro ausgestoßener Tonne CO2. Da sich seit Anfang 2023 Vermieter und Mieter die sog. CO2-Abgabe nach Maßgabe des Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) teilen (wobei der Vermieteranteil vom Effizienzgrad des betroffenen Gebäudes abhängt und unter Umständen bis zu 95 % der anfallenden Kosten betragen kann), bedeutet dies sowohl für Eigentümer als auch Nutzer eine signifikante Mehrbelastung.
Zudem sind zum 31. Dezember 2023 die staatlichen Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom ausgelaufen und gilt seit dem 1. Januar 2024 für Gas und Fernwärme wieder der volle Mehrwertsteuersatz von 19 %, was nicht nur zu entsprechenden Nebenkostenerhöhungen führt, sondern auch das ohnehin schon hohe Niveau der Baukosten weiter steigen lassen wird. Im Zusammenhang mit den staatlichen Preisbremsen galten und gelten unterschiedliche Mitteilungs- und Meldepflichten für Mieter und Vermieter. Es ist daher zu erwarten, dass auch 2024 weiterhin ein erheblicher Abrechnungs- und Kontrollaufwand entsteht.
Darüber hinaus besteht seit dem 1. Januar 2024 in Nordrhein-Westfalen und ab dem 1. Juli 2024 auch in Bremen eine Pflicht zur Errichtung von Photovoltaikanlagen bei grundlegenden Dachsanierungen bzw. im Fall der Errichtung von Neubauten, wenn auch in Nordrhein-Westfalen nur beim Neubau von Nichtwohngebäuden.
Wie bereits vor längerer Zeit angekündigt, hat der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) im vergangenen Jahr schließlich seinen 2018 veröffentlichten Leitfaden zu Green Leases grundlegend überarbeitet und trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Bedeutung Grüner Mietverträge bzw. grüner Mietvertragsklauseln seit Jahren kontinuierlich zunimmt. Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass bislang weder eine gesetzliche Definition des Grünen Mietvertrages besteht, noch (rechts)verbindliche Kriterien dafür existieren, wann ein Mietvertrag als Green Lease zu qualifizieren ist. In Anbetracht der gestiegenen Bedeutung der sog. ESG-Kriterien (Environmental Social Governance) trägt der Entwurf des Leitfadens nunmehr den Titel „Vom Green Lease zum ESG-Lease“ und berücksichtigt vor allem die Konkretisierung des Nachhaltigkeitsverständnisses aufgrund der in den vergangenen Jahren erlassenen EU-Regelwerke (etwa der Taxonomie- sowie der Offenlegungsverordnung). Damit steht zu erwarten, dass der Leitfaden die Diskussion um die Fortentwicklung Grüner Mietverträge auch künftig entscheidend prägen wird.
Zu den Folgen der weiterhin hohen Inflation
Ungeachtet der weiterhin hohen Inflation sah sich der Gesetzgeber im vergangenen Jahr zu keinen Änderungen der Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) veranlasst – anders als dies etwa mit Art. 240 § 7 EGBGB im Kontext der COVID19-Pandemie jedenfalls ansatzweise und temporär der Fall war. Vielmehr wurde es den Gerichten bzw. Vertragsparteien überlassen, angemessene Antworten auf die sich insofern stellenden Herausforderungen zu finden. Da Bestandsverträge jedoch eher zurückhaltend um Regelungen ergänzt wurden, die der jüngsten Entwicklung der Teuerungsrate Rechnung tragen und beim Neuabschluss von Miet- und Pachtverträgen häufig um den Wortlaut der Wertsicherungsabrede gerungen wird, der einerseits dem gegenwärtig ungewohnt hohen Inflationsniveau Rechnung tragen, zugleich aber während der gesamten Vertragsdauer kommerziell angemessen sein soll, dürfte der Frage der Ausgestaltung der Wertsicherungsvereinbarungen ungeachtet der sich abzeichnenden Abschwächung der Inflation auch weiterhin erhebliche Bedeutung zukommen. Dies gilt umso mehr, als wiederholt durch Instanzgerichte bestätigt wurde, dass Indexierungsklauseln nur unter engen Voraussetzungen einer Anpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage zugänglich sind.
Ausblick
Auch wenn es in Anbetracht der sich langsam abzeichnenden Normalisierung des Zinsniveaus sowie der weitgehend überstandenen COVID19-Pandemie, der verbesserten Energiesicherheit sowie der abklingenden Inflation durchaus Anlass zu vorsichtigem Optimismus gibt, ist aufgrund der Vielzahl der noch immer bestehenden multipolaren Krisen auch weiterhin eine gewisse Grundverunsicherung auszumachen, die sich auch auf die Dynamik des Immobilienmarktes auswirken dürfte. Die Herausforderung, das Ziel einer immer klimaschonenderen und damit nachhaltigeren Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien mit den berechtigten Ertragsinteressen unter unsicheren (geo-) politischen Rahmenbedingungen in Einklang zu bringen, dürfte den Immobilienmarkt daher auch 2024 nachhaltig prägen.
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