In unserem vierten Umsatzsteuerfrühstück geht es um die aktuelle Rechtsprechung zu Immobilien. In den letzten Monaten sind eine Reihe von Entscheidungen veröffentlicht worden, die bei der Veräußerung und der Verwaltung von Immobilien zu beachten sind.
So hat der BFH zur Umsatzsteueroption bei Grundstücksveräußerungen entschieden, dass die Option nur im notariell beurkundeten Vertrag ausgeübt werden kann (Urt. v. 21.10.2015 – XI R 40/13). Nach Ansicht der Finanzverwaltung waren eine Nachholung und eine nachträgliche Ergänzung der Option dagegen grundsätzlich möglich. Aufgrund der Entscheidung ist dies künftig nicht mehr möglich. Die Entscheidung hat insbesondere für die Veräußerung von größeren vermieteten Objekten (bspw. Shopping-Center) Relevanz. Bei diesen Objekten kommt der Option erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zu, weil der Veräußerer sich nur durch eine wirksame Option vor einer Berichtigung der von ihm geltend gemachten Vorsteuern wirksam schützen kann.
Außerdem hat der BFH in einer Reihe von Entscheidungen seine Rechtsprechung zur Geschäftsveräußerung im Ganzen bei der Veräußerung von Immobilien, insbesondere durch Bauträger, fortentwickelt (u. a. Urt. v. 12.8.2015 – XI R 16/14 und Urt. v. 25.11.2015 – V R 66/14). Diese Rechtsprechung führt dazu, dass in deutlich mehr Fällen als bislang von einer Geschäftsveräußerung auszugehen ist. Dies hat insbesondere für Erwerber von Immobilien große Bedeutung, weil der Erwerber bei einer Geschäftsveräußerung in die umsatzsteuerliche Position des Veräußerers eintritt und damit Risiken des Veräußerers übernimmt.
Schließlich wird die Entscheidung des EuGH zu Dienstleistungen gegenüber Immobilienfonds erhebliche Auswirkungen auf die Praxis haben (Urt. v. 9.12.2015 – C-595/13 – Fiscale Eenheid X). Der EuGH hat entschieden, dass die Steuerbefreiung des Art. 135 Abs. 1 Buchst. g MwStSystRL für die Verwaltung von Sondervermögen auch für die Verwaltung von Immobilienfonds gilt. In Deutschland ist dagegen nach § 4 Nr. 8 Buchst. h UStG nur die Verwaltung von Investmentfonds nach dem Investmentsteuergesetz steuerfrei. Dies führt in der Praxis dazu, dass die Verwaltung von offenen Immobilienfonds vielfach steuerfrei ist, nicht jedoch die Verwaltung von geschlossenen Immobilienfonds. Die Beschränkung der Steuerbefreiung auf Leistungen gegenüber offenen Immobilienfonds dürfte mit der Entscheidung des EuGH hinfällig sein. Weiterhin hat der EuGH entschieden, dass die Steuerbefreiung zum einen Dienstleistungen der Portfolioverwaltung umfasst, d.h. Tätigkeiten in Bezug auf die Auswahl sowie den An- und Verkauf von Immobilien, und zum anderen administrative Dienstleistungen wie beispielsweise die Rechnungslegung. Nicht steuerfrei sind nach dem EuGH dagegen Dienstleistungen der tatsächlichen Bewirtschaftung von Immobilien. Die gegenüber offenen und geschlossenen Immobilienfonds erbrachten Dienstleistungen müssen daher künftig im Einzelnen daraufhin untersucht werden, ob sie unter die Steuerbefreiung fallen oder nicht.
Wir möchten die sich aus der aktuellen Rechtsprechung ergebenden praktischen Auswirkungen vorstellen und diskutieren.
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